מאמרים >

מכירת דירה ללא פטור ממס שבח תוך שימוש בחישוב לינארי מוטב

 

 

מחזיק דירה שנרכשה להשקעה? הקדם למכור ותשלם פחות מס שבח

 דותן לוי, עו"ד ונוטריון

מיסוי הנדל"ן עבר רפורמה משמעותית, שכללה בעיקר ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים. בעקבות ביטול הפטור, בעלים של יותר מדירה אחת, לא יכול למכור דירתו בפטור ממס שבח.

כפיצוי על ביטול הפטור ולצורך הפחתת הכדאיות בהחזקת דירות להשקעה, נקבע שבמהלך 4 השנים מיום 1.1.14 עד ליום 31.12.17 יוכל כל אחד למכור דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח, במס שבח מוטב באופן מיידי, גם אם ניצל בעבר פטורים אחרים. מדובר בהטבת מס משמעותית מאוד למחזיקים יותר מדירת מגורים אחת. ככל שמועד המכירה יתרחק מיום 1.1.14, כך יגדל שיעור המס. גם למועד הרכישה יש השפעה גדולה מאוד על שיעור המס המוטב, וככל שחלף זמן רב יותר ממועד הרכישה (ועד ליום 1.1.14), כך מס השבח שיוטל במכירה יהיה נמוך יותר.

תושבי חוץ שאינם זכאים כיום לפטור ממס שבח (אף לגבי דירה יחידה בישראל), זכאים לחישוב המס המוטב, ועבורם זהו פתרון אידיאלי.

 

שיעור המס המוטב על השבח הריאלי

שיעור מס השבח המלא עומד על 25% מהשבח שנצבר מרכישת הדירה ועד מכירתה. לצורך החישוב המוטב מניחים שהמס נצבר בקצב קבוע במהלך כל תקופת החזקת הדירה. לתקופה שעד ליום 1.1.14 מייחסים מס של 0% ואילו לתקופה שלאחר מכן מייחסים מס של 25%. לדוגמא, אדם שרכש דירה ביום 1.1.2006, וימכור אותה ביום 1.1.2017, ישלם מס בשיעור נמוך של כ- 6.8% (כרבע מהמס המלא). שיעורי מס אלו נמוכים מאוד, אפילו ביחס למס רכישה לדירה שאינה יחידה.

 

מס על השבח האינפלציוני

בעבר שולם בנוסף למס על השבח הריאלי, מס בגובה 10% על השבח האינפלציוני (כלומר הפרשי ההצמדה בין הרכישה למכירה) שנצבר עד 1994. בתיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי המס על השבח האינפלציוני עבור מכירות שבוצעו מיום 1.1.14 תוך שימוש במס המוטב יהיה בשיעור 0%. תיקון זה מהווה תמריץ נוסף למכירת דירות שנרכשו לפני 1994 באמצעות המס המוטב.

יש לזכור כי המס מחושב על השבח בלבד, וישנן הוצאות רבות המותרות בניכוי, לרבות הריבית על המשכנתא, הוצאות הרכישה והוצאות המכירה. השילוב בין בסיס המס הנמוך לשיעור המס הנמוך יוצר חלון הזדמנויות נדיר. רצוי להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין כדי שיערוך סימולציה של המס הצפוי, כדי שייתן אור ירוק לביצוע עסקה שנראתה לא כדאית משיקולי מס.

 

דותן לוי, עו"ד ונוטריון - 08-9714613; 050-8664844;

הכותב הינו בעל משרד עורכי דין במודיעין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין

 

דותן לוי - משרד עו