מאמרים >

רכישה ומכירה של דירות מגורים בישראל על ידי תושבי חוץ ועולים חדשים

 

 

דירות רבות בישראל נרכשו בידי תושבי חוץ, לעיתים כהשקעה ולעיתים מתוך כוונה לעלות לישראל בעתיד. השקעה בנדל"ן בישראל בידי תושבי חוץ נחשבה בעבר לכדאית ביותר - הרוכש נחשב לבעל דירה יחידה הזכאי למס רכישה מופחת, ונהנה מפטור מלא ממס שבח בעת המכירה, גם אם החזיק דירה בחו"ל.

עם כניסת הרפורמה במיסוי מקרקעין לתוקף (1.1.14), נשללו הטבות אלו מתושבי חוץ. גם אזרח ישראלי שמרכז חייו בחו"ל, יכול להיחשב לתושב חוץ (לדוג', מי שמתגורר יותר ממחצית השנה בחו"ל), ולכן אזרח ישראלי המוכר או רוכש דירה ומעוניין בהקלות המס, חייב להצהיר שהוא תושב ישראל. מאידך, גם מי שאיננו אזרח ישראל יכול להיחשב לתושב ישראל. כדי שתושב חוץ יזכה בפטור ממס שבח, עליו להביא אישור ממדינת תושבותו, לפיו אין בה דירה בבעלותו. הדרישה בעייתית, מאחר שלא בהכרח ניתן לקבל אישור רשמי כזה. ניתן לנסות להציג אישורים או תצהירים חלופיים, אך אין וודאות שרשויות המס יסתפקו בהם. תושב חוץ אינו זכאי למדרגות של דירה יחידה.

מס שבח – חישוב מוטב לתושבי חוץ

למרות האמור, מכירת דירה בידי תושב חוץ ללא פטור ממס שבח עדיין כדאית. תושבי חוץ יכולים להשתמש במסלול מיסוי חדש (משנת 2014), המביא בחשבון רק את השבח שנצבר מיום 1.1.14. באופן זה, ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר משנת 2014, וככל שהיא נמכרת סמוך יותר לתחילת שנת 2014, המס קטן יותר. לרוב, לאחר התחשבות גם בניכויים המותרים מהשבח, מדובר בשיעורי מס די קטנים, שאינם פוגעים בכדאיות לביצוע העסקה. מומלץ לקבל ייעוץ מעו"ד הבקיא בתחום כדי שיערוך תחשיב של גובה המס הצפוי. שיעור המס גדל בהדרגה, ככל שהמכירה מאוחרת מיום 1.1.14.

עולים חדשים ותושבי חוץ שהופכים לעולים חדשים

עולה חדש זכאי למדרגות מיוחדות של מס רכישה ברכישת דירת מגורים, דירה אחרת, בית עסק או משק חקלאי. המדרגות – 0.5% עד לסכום של 1,759,310 ₪ ו- 5% על היתרה. כשמדובר בדירת מגורים יחידה, לעיתים עדיף לבקש מדרגות מס רגילות (תלוי בשווי הדירה). עולה חדש נחשב למי שברשותו תעודת עולה או אשרת עולה או שהוא "עולה בכוח", ולמשך 7 שנים מיום כניסתו לראשונה לישראל.

 

דותן לוי, עו"ד ונוטריון

08-9714613; 050-8664844;

הכותב הינו בעל משרד עורכי דין במודיעין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין

שירותים נוטריונים ניתנים גם בשעות הערב ובימי ו' (בתיאום מראש)

 

דותן לוי - משרד עו